棚改卷土重来，房价补涨的机会来了

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棚户区改造又有新动向。

10月8日，国务院常务会议消息表明，棚改确定要重振旗鼓，它的历史使命尚未完成。

作为近几年推动房价上涨的主要因素，有关棚改的每一点变化都牵动着房价的走势，尤其是三四五线城市。自从7月，国开行宣布将逐步收回棚改项目审批权限后，棚改对房价的推动作用已明显减弱。

这一次的新变化，是要拯救房价，还是要继续扼杀？

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棚户区改造卷土重来

棚户区改造是影响广泛的重大工程，它在过去的这三年里，硬是让中国房地产绝处逢生，红红火火又三年。

通过这几年的改造，已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。今年1至9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。可见，虽然7月刚说了要收紧棚改，它的重要性一时三刻还无法完全消除。

这一次重提棚户区改造，则有几个重点和不同之处，值得细细品味。

1、棚改还是要继续，以后要“因地制宜”；涨过的不再涨，没怎么涨过的接着涨。

2、做好金融支持工作，比如棚改债券；

在这几点中，“因地制宜”这四个字值得好好嚼一下。

住房和城乡建设部相关负责人强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

简单来说，这意思是有些地方之前已经涨过一波，房子也卖了不少，这些地方现在就不要继续用货币化安置了，收一收水，改成棚改安置房的方式。至于那些前期没有涨过的地方，现在也别放过，继续货币化安置。

在这里必须要明白一点，继续货币化安置意味着什么。那就是房价还要继续上涨的信号。

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棚改货币化安置：提升房价利器

棚改当年成为拯救房价的一大利器，这可算作我们的一大发明。尤其是当货币化安置成为主流之后。

2014 年以来，全国棚改货币化安置比例逐年提升，由2014年的9%上升到2016 年的48.5%。2017 年，全国货币化安置比例超过60%。

巧合的是，这一轮房价暴涨，就是从那时开始的。

棚改货币化安置，顾名思义，就是在进行棚户区改造时，将给拆迁户分房子，改成直接给钱。比如说你家的房子被拆迁后，原本是要给你3套房子加一点钱，这时候，你手中的货币总量增加并不算明显，给的这些现金可能连套房子都买不到，你拥有的是不动产，而不是白花花的银子。

完全的货币化安置就不一样了，这是直接将3套房子折成现金给你，你手里的钱瞬间翻了十几倍，现金量直接到达百万乃至千万量级。

一个人尚且如此，如果是十万人、百万人呢？多出来的这些现金总量将是一个庞大的量级。

但是拿了钱就不再有房子，握有巨量资金的拆迁户们，要做的第一件事，自然是再买一套房子。

海量资金在房地产市场里左冲右突，就像海里的浪潮一样汹涌澎湃，因为市场里的水实在太多，水位不断上升，带着房价连连创下新高。

房地产市场和任何一个市场一样，需要大量资金和不断的交易量给市场带来活力，这正是棚改货币化带来的潮水效应。

现在，在这些所谓的房价上涨压力不大的地方，继续推行货币化安置，背后的意味明显是说，这里的房子，还可以涨一涨。

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为何重提棚改：背后隐忧不小

棚改货币化安置，帮助中国房地产在过去的三年中，完成了新一轮暴涨，它的威力得到了中国从上至下所有人的认可。

这就像一个无往不利的武器，即便是战斗力被消耗得差不多了，还能短时间创造出大量士兵，继续上阵拼杀。

至于为何在7月透露出要收紧棚户区改造后，现在又重提这一话题，其实也很好理解。

因为房地产的危机比原先预想的更大，更因为还有一些地方没有赶上上一班房价的列车，现在要给他们一个上车的机会。

一二线城市的房价早已涨到相对比较高的位置，在现在这个经济状况下，再想往上涨已经有了不小的压力。部分三四线城市趁着棚改东风，也完成了一波上涨潮。

汉中市，一个欠发达的农业城市，在这两年房价翻了一番还要多；湖南多个地级市，两年内房价从四五千的均价上涨到最高上万元，可见三四线城市房价的疯狂劲头。实际上，三四线城市在2017年承担了全国70%的购房需求，碧桂园2017年全部营收超过一半以上来自三四线城市。

泡沫正在聚集。在这些上涨过快的地区，本身是没有相应的产业和经济基础的支撑，像前面提到的汉中，一个以农业为主的城市，其房价上涨有多少是真正来自经济的发展呢，无非是被制造出来的繁荣。

到如今，这些前期上涨过的地区，楼市后续乏力已经成为共识，但是嗷嗷待哺的经济需要不断的烧火才能保持温度，想要保持房价高位横盘，也不是只靠盖顶封底就能完成，底下必须还要有支撑。

这个支撑就是处在第三梯队的，那些近期没有上涨压力的地区。

截至2018年5月底，福州库存出清周期超17个月，高居全国第二位。位居第一的厦门，出清周期超过20个月。除了他们，还有长春、淮北、天津、兰州等地，库存出清周期均在15个月左右。

这一政策，显然是针对这一类地区而设置。除了他们，还有广大的内陆小城。

这其中的逻辑是，全国的房价就像一个大水桶，一二线城市代表着水桶最长的那块木板，前期上涨的三四线城市，则代表了稍短的那块木板，但是，决定这个水桶能装多少水的，还是最短的那块木板。

前期没有涨过的城市若是能够补涨上来，意味着这个水桶最短的那块木板被拉长，相应的，整个水桶的深度下限提高，整个木桶将更加稳定。

即便现在房地产式微，作为全国最大的资金蓄水池之一，这里面封锁的货币用海量都不足以形容。现在限购、限贷、限售等政策都是为了保证房价能够高位横盘，既不能疯狂上涨，因为这会吸走本就所剩无几的流动性；也不能快速下跌，因为房地产崩盘的危害是致命的。

所以，补涨，其实是为了减少房地产决堤的风险。

4

棚改债券：保证弹药充足

想让这些地方的房子接着涨一波，不是一件容易的事。

最近一段时间，房企融资难，地方债务。土地流拍潮，都是楼市进入平淡期的征兆。这时，钱才是最紧要的问题。要继续推行棚改货币化，免不了需要钱，这就是前面提到的另一个重点：推进棚改债券的发行工作。

这是在7月份，国开行收紧棚改审批权限之后，想出的另一个招数。

发行棚改债券，意味着改造的资金可以不找国开行要，自由度一下大了不少。如此一来，地方政府的推进棚改的资金问题得以解决，甚至搞不好还可以顺便解决下别的资金问题。

所谓债券，最大的购买人其实是商业银行，中国的商业银行几乎包揽了一半的地方债券。当然，羊毛出在猪身上，商业银行自身并没有如此大的资金量可以吃下庞大的地方债券需求，他们的钱从哪里来？自然是储户的钱。

当我们把钱存进银行后，银行除了给央行交点准备金，剩下的全可以拿来放贷、投资。购买债券就是商业银行创造收益的一种方式。尤其是在10月7日，央行将商业银行存款准备金率下调1%，让银行手中的子弹更多。这一次重提棚户区改造，简直是无缝衔接。

不仅替地方政府解决了资金短缺的问题，还为银行手里的资金找到新的宣泄口；下能稳定房价，上能创造经济活力。

（完）

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